Co powinieneś wiedzieć o najmie lokalu mieszkalnego w Łodzi, Warszawie i innych miastach?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego Łódź, Warszawa i inne miasta – czym właściwie jest i jak działa w praktyce?

Każdy słyszał o najmie - jednak czy na pewno wiedza ogólna pokrywa się z wiedzą prawną? Czym właściwie jest najem? I co powinniśmy o nim wiedzieć – szczególnie w kontekście roszczeń?

Najem lokalu mieszkalnego i użytkowego – podstawy prawne oraz obowiązki stron

W codziennym życiu najczęściej spotykamy najem lokalu (mieszkalnego lub użytkowego) oraz samochodu. Najprościej ujmując, posiłkując się też tutaj definicją zawartą w art. 659 k.c. – poprzez umowę najmu wynajmujący oddaje najemcy określoną rzecz do używania. Należy to odróżnić od bycia właścicielem. Najemca nie może swobodnie rozporządzać rzeczą (choćby sprzedać). Jego podstawowym prawem jest, jak wskazano wyżej, jej używanie, w zgodzie z jej przeznaczeniem (w przypadku lokalu czy samochodu, a więc typowych przedmiotów najmu, nie wydaje się to zbyt trudne do zdefiniowania). Najemca płaci czynsz, zwykle w pieniądzu, ale prawo nie zabrania aby uiszczać go w świadczeniach innego rodzaju. To po jego stronie są również typowe, drobne nakłady związane z używaniem rzeczy; jak i powinien oddać rzecz w stanie niepogorszonym (z uwzględnieniem jednak normalnego zużycia). Dalej, nie może ani zmieniać przeznaczenia i właściwości rzeczy, ani też oddawać w podnajem – chyba że w umowie to przewidziano, lub wynajmujący się na to zgodził.

Obowiązki wynajmującego w ramach umowy najmu lokalu mieszkalnego

Z kolei wynajmujący powinien przekazać rzecz w takim stanie, aby nadawała się do użytku, oraz odpowiada za poważniejsze naprawy z nią związane. Najemca ma prawo żądać od wynajmującego, aby dokonał nakładów przekraczających te drobne i które są niezbędne do używania rzeczy. W tym celu wyznacza mu odpowiedni termin, a jeśli ten bezskutecznie minie – może ich dokonać na koszt wynajmującego. Ważnym jest, aby najemca odpowiednio wcześniej dokonał zawiadomienia, i dał szanse na wykonanie zobowiązania. W przeciwnym razie odzyskanie poniesionego kosztu może być problematyczne.

Najem lokalu mieszkalnego a wady przedmiotu najmu i związane z tym roszczenia

Same wady rzeczy najmowanej – o których najemca nie został poinformowany lub nie mógł się o nich sam dowiedzieć, ewentualnie powstałe później i albo nie usunięte, albo nie dające się usunąć – dają możliwość formułowania określonych roszczeń. Pierwsze to żądanie obniżenia czynszu. Przepisy posługują się tu terminem „odpowiednie obniżenie", które co jasne jest nieostre i trudno definiowalne. Z pomocą przychodzi praktyka orzecznicza ale każdy taki przypadek jest odrębnie oceniany. Nie sposób więc ogólnie odpowiedzieć, jakie obniżenie czynszu spełni warunek odpowiedniości. Jeśli stan rzeczy bardzo mocno utrudnia wykonywanie umowy, często lepszym rozwiązaniem jest po prostu jej wypowiedzenie.

Umowa najmu lokalu mieszkalnego a zaległości czynszowe

Zaległości w czynszu dają z kolei wynajmującemu prawo zarówno do żądania odsetek, jak i wypowiedzenia umowy (jednak sytuacja komplikuje się przy lokalu mieszkalnym – o czym dalej). Gdy zaległości przekraczają rok, dodatkowo na wszystkich ruchomościach które wniesiono do rzeczy będącej przedmiotu najmu, wynajmujący ma prawo zastawu. Jednak jeśli najemca chciałby je usunąć spod zastawu – może to zrobić, chyba że druga strona zachowa te przedmioty na własną odpowiedzialność. Jak więc widać, w praktyce nie jest to aż tak dobre zabezpieczenie. Przy końcu umowy konieczne jest rozliczenie ulepszeń, jakie w czasie jej trwania mógł (oczywiście dobrowolnie), poczynić najemca. Prawo przewiduje tu dużą dowolność – można je zatrzymać za odpowiednią opłatą, albo żądać usunięcia stanu poprzedniego.

Zmiana właściciela a najem lokalu mieszkalnego – co z umową?

Jeśli rzecz najmowana została zbyta przez wynajmującego, z zasady umowa obowiązuje dalej. Jeśli jednak nowy nabywca ją rozwiąże przed czasem, to najemca może dochodzić kompensaty za szkodę od zbywcy (jednak ważnym jest niezwłoczne zawiadomienie dotychczasowego wynajmującego – inaczej przysługują mu zarzuty, które mogą takie roszczenie ubezskutecznić).

Najem lokalu mieszkalnego – szczególne zasady dotyczące wypowiedzeń i odpowiedzialności

Najem lokalu mieszkalnego wprowadza szereg istotnych zmian. Zdefiniowano tu poprzez przykłady (np. malowanie ścian) drobne nakłady. Z punktu widzenia roszczeń, ważną zmianą jest możliwość wypowiedzenia umowy przez najemcę w przypadku wad, które zagrażają jemu lub domownikom albo osobom współpracującym – nawet jeśli o nich wiedział. Z kolei wynajmujący może wypowiedzieć umowę bez zachowania terminu wypowiedzenia, jeśli zachowanie najemcy w sposób uporczywy staje się uciążliwe dla otoczenia. W przypadku czynszu – można go podwyższyć na miesiąc naprzód; jednak w przypadku zaległości w płatnościach konieczne jest wyznaczenie dodatkowego, pisemnego terminu. Jednak co ważne za zaległości z tego tytułu odpowiada nie tylko najemca, ale także mieszkające z nim osoby pełnoletnie.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego a ustawa o ochronie lokatorów

Przy wypowiedzeniu umowy najmu lokalu mieszkalnego pamiętajmy jednak o ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Przez wielu krytykowana, dość istotnie ogranicza prawa wynajmującego – a przede wszystkim szybkość eksmisji niesfornych lokatorów. To już jednak zagadnienie, któremu warto poświęcić odrębny artykuł. Powyższe regulacje nie wyłączają możliwości dochodzenia roszczeń na zasadach ogólnych, związanych przykładowo z nieodpowiednim używaniem przedmiotu najmu i jego uszkodzeniem.

Dlaczego warto profesjonalnie przygotować umowę najmu lokalu mieszkalnego?

Tak wygląda to w skrócie. W kontekście roszczeń, nie sposób pominąć kwestii przedawnienia - szczególnie że przy części z nich mamy tylko 1 rok na ich skuteczne dochodzenie. Wielu sytuacji spornych pozwala ominąć dobrze sporządzona umowa, którą może przygotować zawodowy prawnik. Wiele też ze wskazanych tu zapisów ustawowych można modyfikować w drodze umowy. Warto więc, niezależnie od tego czy jesteśmy najemcą, czy wynajmującym – zastanowić się jak uregulować wzajemne relacje stron najmu, i wychwycić potencjalne miejsca sporu. Umowa najmu – choć w teorii dość nieskomplikowana – to jednak w toku wykonywania, nadto szczególnie jeśli pojawia się kwestia jakichkolwiek roszczeń, może stać się dużym utrapieniem. Profesjonalnie przygotowana umowa z dużą dozą prawdopodobieństwa będzie dla nas korzystnym rozwiązaniem, o czym warto pamiętać. Nawet jeśli nie unikniemy sporu – prawnik da nam szanse na to, by być w lepszej pozycji do dochodzenia swoich praw, albo obrony przed roszczeniami drugiej strony.